不動產鑫創
- 2021年11月16日
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▌台北小建商來不及建案取名就陷法拍!

▲前棟全景照片由TORO拍攝提供

2014年台灣房市經過激情高點後，接連而來連續5年房價持續下修。加上移轉棟數大幅減少，買氣冷清，有許多權狀直接黏在牆上變成壁紙裝飾，沒降到一定程度也不容易轉手出售，僅能認賠或等待下一個春天到來。

尤其2011年後吹的豪宅風，大坪數宅，總價高，買方少，去化速度慢，常常放著養蚊，有時放久連管理費也索性不繳，屋主算一算，如果整個已經賠到脫褲子，有些乾脆丟去給法拍市場拍賣。整個不動產氣氛有如冰櫃一樣，陷入停滯。

至於建商呢?較健全的大財團，三不五時也得喊喊即將春暖花開，外界看來，好像自己喊爽一樣，唯有信心喊話，壯膽聲勢，好度過下跌的這一波景氣。而小型的建商，如財務不穩，空手道打太多(槓桿太大)，碰到這麼長的景氣不明朗，也只能到處尋求資金可以調度。時間拖越長，殘值所剩無幾，資金缺口擴大到無力回天，運氣好，被其他建商併購收走，運氣差時也只能向法院等待報到拍賣。

台北地方法院法拍屋公告揭露，宇馥建設位在『新生南路二段16 巷10號2樓至7樓』建築基地，因清償債務問題，由債權人合作金庫申請查封該建案不動產執行法拍。

▲後棟全景照片由TORO提供

公告拍賣總坪數約525坪，含地下室12車位，並於10月21日進行第一次拍賣，法拍底價5.308億起標。而遭法拍的宇馥建設，據調查於起造後期，資金就出現缺口，即開始轉往民間尋求金援，金主投資、(借)墊款，但似乎雪球越滾越大，最後還是得進入法拍市場。

值得關注的是，在法院筆錄內容詳載中，興建起造的聯源營造，並未完成水電，且管線設備也未完成測試，現場仍為毛胚無隔間，地下室也有淹水情況，電梯、消防、機械停車等設備嚴重損壞等等...。加上聯源營造也向法院具狀陳述，吉諾工程的1.38億抵押債權為其所有，目前已與吉諾工程進行訴訟中，聽

▲資料來源:司法院來宇馥建設這棟無名的建案，產權與

房屋現況似乎非常複雜與糟糕。

分算該案法拍建坪約453坪，另外加上7機械車位(180萬)、5平面車位(300萬)，換算下來一拍底價111萬/坪，流標機會很高，TORO認為，即使順利到第三或第四拍3.4-2.7億(預測每次八折抵價)，也不一定順利脫標。對於投標人，除非能確認產權糾紛與問題、清楚計算接手後成本，或願意承擔較高後續風險，才有可能在3拍(69萬/坪)或4拍(58萬/坪)進場參與投標。