△房產現況 圖片由TORO提供拍攝
隨著國內疫情趨緩，台灣本島旅遊觀光漸漸回春，除了知名景點出現人潮外，全台夜市也開始人流湧現，雖少了許多海外觀光消費，但很明顯是台灣人走街美食習慣又讓各夜市繼續人擠人，總算攤販看到業績回穩也鬆了口氣，相對的房東開始期盼店面滿租、飯店業者期待空置率下降，回到疫情前的水平。
今年5月7號一筆士林夜市內大東路公寓2樓，因清償票款債務問題打入法拍程序，TORO翻開法院與謄本資料查看，債務人於104年購入這間房產，取得僅五年，房產抵押權設定除銀行房貸外，竟也出現二、三胎貸款，包含民間借款總計達2900萬抵押設定，遠遠超出房屋市價，且查封人除房貸銀行(兆豐銀)外，也包含國稅局的限制登記，簡單說就是也有欠稅問題。
△ 死巷‧較狹窄 圖片由TORO提供拍攝
所有權人登記公司，正常猜測應是公司擔保才產生的高額設定，無法正常交易買賣解決，非得由法拍拍賣，讓房產經程序參與分配才行。
這次拍賣的公寓坪數僅16.6坪，依據法院訂出的起標價1080萬，做為法拍屋第一次公告底價，二拍底價865萬(52.1萬/坪)與三拍底價693萬(41.7萬/坪)各為前次的八折，前兩次法拍拍賣都流標無人進場投標。
△ 直梯 圖片由TORO提供拍攝
在法院拍賣筆錄上所載明使用情況，房屋內部為分租套房三間，其中兩間因租約屆滿，拍定後點交，另一間拍定後不點交，點交情況僅部分點交。直到8/6號第三次拍賣排出後，於進行投標前，法院以有待調查之理由，停止當日法拍投標，並更改點交情況，將原本不點交的套房以租期屆滿為由，更改成點交，整筆法拍屋確定全部點交，並訂9/3日重新法拍。
△ 部分點交 圖片由司法院截圖
△ 更改為點交 圖片由司法院截圖
第三次拍賣當日，總共吸引27人進場搶標，以960.5萬落槌拍定，高出二拍底價(865萬)95.5萬，以每坪57.8萬成交。
TORO分析該案，給讀者幾點參考:
行情落點:50-55萬/坪(總價830-913/萬)
拍定價格:趨於市價
拍定分析:
a.不點交轉點交投標人數明顯轉多，(為主要理由)
b.拍賣總價低、底價低，嘗試購買意願增高
c.現行隔間套房需全棟同意，既存釋出較少
d.隔間成本一間平均30-40萬，三間套房現省90-120萬
e.士林夜市精華區，分租套房滿租速度快
f.市場同質性產品較少，無明顯待售物件產生競爭
△ 圖片由實價登錄截圖
以上a-f分析，相對影響得標價金，尤其是a分析，代表著類似案件，只要不點交(或部分點交)，經過法院除去租賃或排除佔用後，對法拍投標民眾的意願以響甚鉅，甚至破拍取得。雖本案與市價沒有較明顯價差，但未來如果其他案件，投標時發現有轉成點交的法拍時，也可以換位思考，盡量別被拍次迷思而錯失標得的機會。
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